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Topic: urbanistica |
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L'Osservatorio pubblico sulle trasformazioni urbanistiche del territorio ha l'obiettivo di valutare le decisioni dell'amministrazione comunale sotto il profilo della loro legittimità: le questioni che affrontiamo hanno il denominatore comune della certezza del diritto e della cogenza delle norme anche verso gli organi statali. Lo Stato di diritto è sottoposto al proprio ordinamento, per il principio di uguaglianza di fronte alla legge; su questa base, le nostre analisi mirano a verificare che un organo dello Stato, qual è l'amministrazione comunale, non si comporti come se fosse legibus solutus. Pertanto, nel nostro interesse di cittadini alla certezza del diritto e alla legalità dell'amministrazione, intendiamo avvalerci dei mezzi giuridici con cui lo Stato di diritto tutela se stesso. Col presente esposto, descriviamo una gestione del territorio che privilegia gli interessi privatistici del mercato immobiliare e che riteniamo illegittima nel metodo e nel merito: nel metodo, quando viola ripetutamente regole e limiti di legge o definizioni e previsioni stabiliti nelle NdA del PRG; nel merito, quando prevede trasformazioni sulla base di valutazioni non urbanistiche. Entrambi i tipi di violazione sono attuati e reiterati con coerenza, tanto da tratteggiare un vero e proprio “sistema”, trasversale alle forze politiche, con cui l'Amministrazione Comunale persegua un interesse economico contrario all'interesse pubblico. Il fatto che un organo dello Stato operi in tale conflitto d'interessi, con largo ricorso all'eccesso di potere per sviamento dalla causa tipica, ci sembra paradossale e ingiustificabile: chiediamo, perciò, che l'amministrazione sia riportata al rispetto dell'ordinamento e al ripristino della legalità. Per esempio, nel caso delle ristrutturazioni, i progetti assentiti dal comune presentano volumi sistematicamente gonfiati, col seguente procedimento: si divide per l'altezza il volume totale esistente (abitabile + accessorio) e si ottiene la superficie totale (abitabile + accessoria), che però viene considerata come superficie tutta abitabile; da qui, poi, si calcola il nuovo volume (abitabile), che è pari a quello esistente solo finché non si conteggiano i nuovi volumi accessori. A calcoli ultimati, il volume risultante non è più equivalente all'originario e si chiude la prima fase, quella che il Comune approva e applica. A questo punto inizia la seconda, in cui i volumi cosiddetti accessori del sottotetto possono essere trasformati da locali di sgombero a locali abitabili, con ulteriore aumento della SLA - eppure basterebbe che il regolamento edilizio comunale considerasse abitabile qualsiasi vano con altezza di 2,70m, com'è previsto nel DDL attualmente all'esame in Regione. A sostegno di ciò che affermiamo, riassumiamo l'iter della pianificazione di tre diverse aree (di cui alleghiamo una trattazione più approfondita): l’area R3, su cui sorge l’ex deposito militare di proprietà del Comune; l’area Vadino bis, su cui sorge il fabbricato dell’ex-caserma Garibaldi ed ex-ricovero Trincheri; infine, l’area su cui sorge la sede della cooperativa Ortofrutticola. I. Trasformazione della zona ANI in zona R3 – ambito urbanistico C1 Approvando la variante al PRG/80, il DPGR n.136 del 04.09.2002 riporta il voto n.86 del CTR che riclassifica le zone R1 R2 R3 TAe dell'ambito C1 come aree non insediabili assimilate a zone balneari e le zone comprese tra la ferrovia e la Caserma (Tan1 – Tan2 – Tan3 – Tan4) come zone agricole. Il voto regionale n.18 subordinava la previsione urbanistica della zona R3 alla previsione dell'area e della struttura portuale; finora l'assetto della zona non è definito e la stessa relazione sulla variante al PRG dà motivazioni non urbanistiche per giustificare “una suscettività d'uso di tipo residenziale e/o turistico dell'area”, quindi, la variante non avrebbe neanche potuto essere proposta, mancandone la condizione essenziale; ciononostante, essa è stata adottata dall'Amministrazione Comunale. Nelle ristrutturazioni il volume deve rimanere costante, eppure, attraverso l'impiego di un procedimento di calcolo scorretto, si arriva a un illegittimo aumento complessivo del 60% rispetto all'esistente: quindi, questa non è una ristrutturazione. Inoltre, l'altezza prevista nei parametri edilizi (10m) concede un margine volumetrico per locali sottotetto da dichiararsi momentaneamente come “di sgombero”, in attesa di trasformarli in mansarde - escamotage largamente impiegato. Volendo trarre la maggior rendita possibile da un appezzamento di terreno, l'A.C. si comporta come uno speculatore fondiario/immobiliare, ma s'insinua nelle occasionali ambiguità delle norme e sfrutta il vantaggio di poter dettare le regole, non disdegnando violazioni o elusioni: infatti, persegue la completa saturazione edilizia dell'area, contrariamente alle indicazioni del CTR. Trascurando le prescrizioni della Regione Liguria, l'A.C. ha frazionato la superficie originaria della zona R3: l'eventuale accoglimento della variante consentirà quella saturazione a piccoli lotti! II. 167 VADINO BIS A dieci anni dalla stipulazione dell'Accordo di Programma fra la Regione Liguria e il Comune di Albenga per la realizzazione del Piano di edilizia economica e popolare (Peep) in località Vadino bis, è stato approvato il progetto per la costruzione della prima “casa ecologica” della Liguria. Il procedimento seguito ci sembra assai scorretto. Dapprima, la DCC n.70 del 02.06.1995 adotta un Peep per la demolizione dell'ex casa di riposo D. Trincheri e la realizzazione sul posto di un nuovo edificio, in variante al vigente PRG. Poi, la DCC n.70 del 11.08.1997 prende atto della stipula dell'Accordo di Programma per la realizzazione di un nuovo complesso di edilizia residenziale pubblica con una “volumetria analoga al complesso esistente oltre a una struttura destinata a palestra pubblica” . In seguito, la DCC n.95 del 20/11/2003 sostituisce il previsto fabbricato a destinazione palestra con un “Centro Civico per il decentramento amministrativo di alcuni servizi in tale Quartiere” e procede a una variante interna al Piano di zona con semplice deliberazione del Consiglio Comunale, in quanto non sarebbero modificati “il perimetro, la superficie e la volumetria prevista nel Piano originale, nonché le dotazioni di urbanizzazione primaria e secondaria”, come da art.34 L.865/71 e art.13, 3° comma l.r.24/87. Tuttavia, il Centro Civico non costituisce standard pubblico, poiché non rientra fra le opere tassativamente elencate all'art.4 L. 847/64; perciò, dev'essere considerato come una parte di immobile da calcolarsi nel volume complessivo. Di conseguenza, non rientra fra “le volumetrie relative all'attuazione di attrezzature di servizio” ex art.53 NdA del PRG, ciò che preclude l'iter abbreviato ex art.34 L.865/71; si sarebbe dovuta seguire la procedura normale, che richiede anche l'approvazione regionale della variante. Ancora, la delibera dichiara “una diversa distribuzione dei volumi e delle superfici” e approva le modifiche al Piano di Zona di Vadino bis, così come proposte dal progetto di Variante redatto dall'Ufficio Urbanistica ai sensi dell'art.34 L. 865/71 e dell'art.13 c.3 della L.r.24/87. Ma, dato che variano il dimensionamento globale del piano, gli indici di fabbricabilità e le dotazioni di spazi pubblici o di uso pubblico, l'art.34 viene richiamato contestualmente alla sua violazione per motivare l'adozione illegittima dell'iter breve! Da ultimo la DCC n.54 del 3 ottobre 2005 approva la convenzione tra il Comune di Albenga e la cooperativa edilizia assegnataria dell'area, prevedendo un cambio di destinazione dello standard certamente fuori dai limiti della L.847/64 e una “diversa distribuzione dei volumi e delle superfici” con conversione di parte della volumetria a standard in volumetria residenziale. Ma ciò, pur a parità di volumetria complessiva, fa aumentare l'indice di fabbricabilità, che si determina con riguardo alla sola volumetria residenziale, come da art.53 NdA: per poter fare questa modifica all'accordo di programma, occorrerebbe una nuova variante, con procedura normale. Peraltro, non è corretto neppure il calcolo dei volumi. Infatti, mentre il punto 11 dell'Accordo di Programma riporta il cosiddetto Volume Vuoto Per Pieno (VVPP), cioè “l'involucro esterno che contiene per intero il fabbricato”, somma dei volumi agibili e di quelli cosiddetti accessori, invece i volumi indicati nell'allegato 3 al Peep della “zona residenziale C3 – 167 Vadino bis” sono solo i volumi abitabili: infatti sono ricavati tramite il prodotto della SLA per altezza (3m). III. Ortofrutticola L'applicazione generalizzata del gonfiaggio dei volumi ha un'eccezione nel caso dell'Ortofrutticola; a questo proposito, infatti, il Comune ne boccia il progetto, affermando che mancano spazi a servizio pubblico (gli standard) - per fare ciò, sostiene che si tratta di zona di espansione (che richiede standard maggiorati), mentre in realtà è zona produttiva direzionale in ambito di completamento (che richiede standard inferiori). Inoltre boccia il calcolo dei volumi fatto dall'Ortofrutticola, imponendo una riduzione di 18000mc circa, nonostante la prescrizione “ristrutturazione a parità di volume esistente” escluda qualsiasi ipotesi di riduzione del volume. L'uso di “due pesi e due misure”, già contrario al dovere d'imparzialità di un ente pubblico, in questo caso è ancora più grave, se si considera che i calcoli del Comune sono tutti sbagliati, sia sugli standard sia sui volumi, e devono essere rifatti secondo le norme vigenti. Per il Comune, l'Ortofrutticola può costruire 37000mc, gonfiabili con il solito sistema fino a un totale di oltre 49000mc. Ma dove finirebbero i famosi 18000mc circa di riduzione, visto che comunque la ristrutturazione deve essere “a parità di volume esistente”? Il Comune non lo dice... Fra le tante ipotesi, è particolarmente plausibile quella del recupero sul terreno attiguo, zona turistico-alberghiera nel Piano del '95, riclassificato zona agricola in sede di approvazione regionale: guarda caso, la Consigliera Rosy Guarnieri dichiara che quel terreno è già stato acquistato “da un privato” - non certo per condurre un'attività agricola (p.11 DCC n.55). Nota a margine: se in questo caso il Comune non si preoccupa di indicare dove possano essere eventualmente trasferiti i volumi rimanenti non recuperati in loco, almeno in un altro (quello delle “torri Consuegra”) non tiene conto di una precisa norma, il DM 1444/68, che impedisce di considerare attuabili siffatti progetti di recupero; anzi, rappresentanti della maggioranza e dell'opposizione insieme si preoccupano di trovare luoghi adatti per il trasferimento dei volumi che invece devono essere ristrutturati nel luogo in cui sorgono. |
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